超特大城市城中村改造，房价将变？

国务院常务会议于近日审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。该会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

值得注意的是，根据住房和城乡建设部于2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。据中信证券预计，2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。

对此，业内人士表示，城中村改造是当前城市发展的关键阶段。通过改造城中村，可以充分利用这些存量资产，实现城市功能的复兴和升级。同时，城中村改造还可以挖掘潜在的商业资源，引进各种公共配套设施，为城市的再造提供积极的导向。

政策加码？

笔者梳理了有关城中村改造的政策发现，早在2020年城中村改造政策已经被提出，《十四五规划》更是首次提出了城市更新行动。今年4月28日，政治局会议上明确了在超大特大城市稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设的方针，各地区也陆续公布了具体的安排。

而本次国常会发布的指导意见，是特别针对超大特大城市的具体工作要求进行进一步的细化，今年以来，上海、广州等多个城市也陆续出台了城中村改造细则，力求提高城市更新的投资规模和产出效益。

在政策的积极推动下，广州市计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元固定资产的城市更新投资目标。上海市在民生工程推进会上宣布计划在2023-2025年新启动30个城中村改造项目，每年至少启动10个，面积不少于400万平方米。

本轮城中村改造政策相较于之前年份的棚户区改造有了几个显著的不同之处。首先是城市级别上，以前对棚户区改造主要集中在三四线城市和县城，而这一次的“城中村改造计划”则集中在超大城市和特大城市。

其次是本轮在对房地产市场的具体影响上面，本轮政策是城中村改造而不是2014年棚户区改造。回顾2014年的棚户区改造，这一轮行动撬动了房价的上涨，由于流动性驱动了需求的释放，最终导致了地产牛市，尤其是三四线城市房地产价格超出预期地上涨了。

然而，这一次情况却与往日不同。根据住建部于2021年8月发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》指出，本次城市更新行动中应主要采取保留利用和提升为主，强化修缮改造，而不是采取拆除重建的方式。这也意味着，本轮政策旨在改善居民居住条件，笔者认为未来的房价上涨不会像2014年那样受到棚改的影响。

此外根据细则显示，本次改造的资金来源是政府资金与民间资本的共同投入，这种合作模式的出现是对之前主要依赖政策性金融工具的棚改所做出的一项创新改变。这意味着，政府和民间资本的利益高度一致，共同为城中村改造而发力。这种共振的机制，不仅可以更好地解决资金来源问题，还能促进改造的进程和效果。

影响几何？

随着我国的房地产市场已经从增量进入存量市场，而这些超大、特大城市均为一二线城市，城中村改造对于盘活这些城市的现存房地产市场具备积极意义。

对于老百姓来说，城中村改造可以改善城市的房屋居住条件和租赁条件，积极稳步地实施城中村改造，是一项旨在改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。

而从房价的角度来看，笔者认为城中村改造，提升的主要是居民的居住条件，在“防止大拆大建”和“房住不炒”的政策下，预计不会明显推升当地房价。

且从供给需求的角度，由于城中村改造项目的实施，许多新住房被建造出来，增加了住房供给，况且如今房地产市场已经进入存量时代，预计未来需求上不会出现明显增加，综上，笔者认为该政策对房价的影响微乎其微。

从投资角度来看，未来旧城改造相关的规划设计、装修板块未来将具备投资机会。未来一二线城市的房地产更新投资将居于主导地位，承接一些旧改项目，使房地产企业也可以从买地盖房、卖房的循环中走出，转型房地产服务业。

随着我国人均GDP的提高，各大城市都在大力改善公共基础设施、改造城中村和老旧小区，完善城市配套。随着政策倾斜的不断加强，城市硬件条件的改善将进一步吸引人才、资源和生产要素的流入，这也可能会加剧未来一二线城市和三四线城市房地产市场的分化。

尾声

笔者认为，当下政策旨在对超特大城市的城中村进行改造的落脚点是在存量上面，而并非试图刺激三四线城市新增地产需求。这意味着未来超大、特大城市的可持续发展水平将进一步提高。我们也可以看到政府在重视城市的长远利益和民生需求，而非仅仅追求短期经济增长。

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