对话孟晓苏:避免政策再入怪圈,中央若出1万亿元建保障房,能发挥10万亿元的作用

原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏

出品｜焦点财经&搜狐地产

作者 | 王迪

把新一轮房改的机会给到低收入家庭、新市民家庭和年轻人新家庭，不仅可以帮助他们实现住房梦，而且按照当年房改方案的做法，几年后产权型保障房可以和商品房并轨，就能够让低收入群体再享受一次房改红利，走上共同富裕的道路。”————孟晓苏

他是中国改革开放的亲历者，是中国住房制度改革的奠基人，以及若干金融创新产品的提倡者，亦是享受国务院特殊津贴专家。在工厂工作10年后成功考取北京大学，于1983年起任国家领导人万里同志秘书和办公室负责人。

从学者、政府官员到企业家等多重角色的转化中，孟晓苏一直是保障房建设的呼吁者。25年前，孟晓苏曾参与房改方案的起草，当时便提议建立“住房双轨制”，即市场供应商品房、政府提供廉租房。

彼时，中国受到东南亚金融危机影响，中央政府决心培育新的经济增长点，房地产进入了决策层视野，商品房“市场化”走上改革舞台，进而催生了全民买房的造富时代。如今关于“完善双轨制”的热议，让住房制度走到新的十字路口。

孟晓苏坦言，看到自己呼吁20多年保障房建设逐渐被中央和全社会接受，对未来住房制度回归正轨充满希望。与此同时，他又担心政策不能落实，心情并不轻松。

值此“新房改”热议之时，搜狐财经与原国家房改课题组组长、中房集团公司原董事长孟晓苏进行了一场两个多小时的对话，这位精神矍铄的70多岁长者，层层剖析当前楼市“病根”，详解其“新一轮房改”提议，鞭辟入里，言辞犀利。

此为专访系列的第二篇：第一篇为《对话孟晓苏：新一轮“造富”时代来临，保障房让低收入群体再享“房改”红利》

以下为对话精选：

1万亿财政资金能发挥10万亿的作用，否则保障房就是“瘸子打围坐着喊”

搜狐财经：此前，我国也在增发1万亿元国债支持灾后恢复重建和提升防灾减灾救灾能力。您觉得应该增发多少国债才能匹配今后几年的保障房建设？

孟晓苏：保障房建设应该由中央财政带头出一部分资金，比如说，中央财政可以每年拿出1万亿元资金投资保障房，如果为此发行国债也是值得的，是完全能还得起的。这1万亿元投资到地方后，可以要求地方政府配套提供1万亿元，这就变成2万亿；再加上银行贷款、信托、保险、社保等资金作为贷款和投资进入，这样就很容易放大到5万亿元；保障房建设不收土地出让金，这5万亿元都用在建设上，就能当10万亿元用。规模化保障房建设就可以开展起来了。

我们能不能认识到建保障房就是“民生基础设施”？我们应当拿出投资基础设施的资金和干劲来建设保障房。这样通过几年努力，就能把积累问题基本化解。

保障房建设和商品房建设一样，同样能拉动钢铁、水泥、建筑业、家电、家居等行业的发展，地方财政也可以得到税收。保障房建设能够补上商品房销售下降所丢掉的5万亿元。所以需要有中央财政投资，才可以层层放大。没有中央财政引领就难于尽快启动规模化建设。如果仍停留于向地方政府发号召提要求，地方财政正普遍陷于困境，拿不出多少资金来建设保障房，有可能再次成为“瘸子打围——坐着喊”。

搜狐财经：保障房建设地方政府普遍缺钱，能否贯彻落实还是未知数。

孟晓苏：基础设施投资多数是短期收不回来的，救灾资金更是别指望收回，唯独保障房建设投资是能收得回来的。产权型保障房是以相当于商品房1/3的价格卖给低收入居民；租赁型保障房可以发行REITs收回投资；“租售并举”的政策要求，还包括租赁型保障房可以变租为售，可以根据租户愿望让其以保障房价格获取房屋产权。以上方式都可以实现投资资金的良性循环。

认识问题是保障房建设的最大难点，保障房入市不会对商品房价格造成冲击

搜狐财经：如此，那您觉得落实双轨制最大的难点是解决资金问题吗？

孟晓苏：比资金更重要的是认识问题。到现在为止，还不能让人对建设保障房政策要求的落实而放心。中央与国务院的要求历来很明确，能不能得到落实？还需要进一步提高认识。

管理层这次能不能深刻认识到保障房建设的重要性，认识到它关系到执政党“人民至上”指导思想的落实？希望看到“新房改”具体做法与社会舆论的巨大期望值能衔接上。

现在媒体与社会舆论正在推动管理者提高认识，并提高了全社会对保障房建设重要性的认识。“14号文件”确实并没有“新房改”的提法，“启动新一轮房改”是我一年多前提出的政策建议。如今媒体与社会舆论纷纷呼吁“新房改”，很像是在十多年前中央提出我国宏伟发展目标时，被外媒群起发声说“这就是‘中国梦’！”的情形。后来中央从善如流地接受了“中国梦”提法，成为引领全国人民团结奋进的鲜明旗帜。现在的“新房改“提法顺天应人，当然可以成为未来房地产政策的指导方针。

搜狐财经：您觉得我国保障房应该占多少比重？

孟晓苏：享受保障房政策优惠的家庭应该占到我国大城市家庭的50%。我把他们称为“一低两新家庭”，即“低收入家庭”、“新市民家庭”与“城镇年轻人新家庭”。保障房建设不收土地出让金，建设成本一点都不低与商品房，当然必须是较小户型，以解决“基本保障”。不收土地出让金就可以做到保障房的“低房价”，在一线城市大约是商品房价格的1/3，实实在在地把房价“降低下来了”。同时商品房土地就可以不限价，商品房则应当回归商品属性，以满足改善性需求为导向，商品房就不需要再限制房价，也不要过分限制流通，做到“市场归市场，保障归保障”。

过去人们总哀叹商品房价格高，要求“降低房价”却降不下来，让“降低房价”成为空谈。而在“住房双轨制”中的保障房建设，就是提供了一批不含地价，相当于商品房价格1/3的房子，这才是真正的“降房价”，能提供出一批低价房屋，定向满足低收入群体的需求。

搜狐财经：有专家称，大量保障房入市，可能会对商品房价格造成冲击。您怎么看？

孟晓苏：这怎么可能呢？新加坡政府提供的保障房这么多，商品房价格照样上涨。它们本身就是两个不同的东西。不能说猪肉白菜供应多了，就造成鲍鱼龙虾跌价，不是那么回事。如果误以为高收入居民从此不买商品房了，而是都去买保障房了，那就大错特错了。国家对保障房购买和租赁对象都有严格认定标准与认定程序，不能允许高收入居民享受保障房。

只要商品房解除限购和限价，商品房价格就不会因保障房加大建设而下降，反而会回归到市场价格的轨道。近几年新加坡商品房价格持续攀高，于是新加坡政府就对商品房购置增加征税，外国人购买商品房的“印花税”被提高到60%，还有其它税负。高税率征得的税收又可以拿去为本国人民建设保障房。

搜狐财经：有人说，未来可能保障房的供应会大于商品房，您怎么看？

孟晓苏：这在局部地区有可能，比如在某些大城市。总量上是大城市居民家庭的50%可以享受保障房优惠。而在多数中小城市和城镇，地价和房价本来就不高，可以用其它方式实现住房保障。我认为，现在中央“加大保障房建设和供给”是审时度势的正确要求。在需要靠房地产业拉动经济的时候，及时加大保障性住房建设，不仅可以有效改善民生，而且还能堵上房地产销售市场下滑的窟窿，并借此调整房地产开发的供给结构。

加大保障房建设与取消限购同时发力，楼市起来后股市恢复就有希望了

搜狐财经：您曾判断现在正是商品房购买者出手的好时候，但是现在楼市依然比较低迷，您还鼓励买房吗？

孟晓苏：我认为，现在商品房价格难得这么低，如果是有改善性需求的商品房购买者，无论是从个人角度还是对国家角度，我都鼓励他们及时拿出钱来买房。这些购房资金回到市场还是很重要的。对于需要保障房的居民来说，我不主张他们现在就去买房，这部分居民可以先等一等，因为保障房建设国家已经有计划，会有更大的供应量。

搜狐财经：如果现在推行新房改，会不会导致另外一个问题。比如，本来想买商品房，但看到新房改后会有更多低价的保障房入市，让原本能上车的人停下步伐，进而导致楼市更加低迷？

孟晓苏：不会。因为被保障房政策照顾的人群是确定的，如果属于商品房购买人群，就不要想去购买保障房。当然如果属于保障房人群，非要去购买商品房那是自找苦吃。政府与社区要将保障房申请人群进行严格认证与区分，保证保障房能卖给或租给低收入群体。

政策落实的过程并不复杂，不同收入标准的人群是很容易划分的。全世界都能划分清楚保障房群体，为什么要担心我国划分不清楚呢？当然那时迫使低收入人群面对商品房市场不可企及的高房价情况，就会从根本上得到改变。

搜狐财经：有人说，目前十万火急的问题是，稳定房地产市场可能引发的系统性金融风险和地方财政危机。您觉得政策层面还需要补充哪些短板？

孟晓苏：稳定房地产市场要从两端发力：一方面是要加大保障房建设，很快就可以把相关产业拉动起来。它也不会影响到地方政府财政收入，因为这部分“协议出让土地”或称“划拨土地”本身就是商品房供地以外的土地，商品房土地的“招拍挂”照样进行，而且不必再限制地价了。保障房销售与租赁还会产生一些其它税收，保障房建设所拉动的相关产业也会产生相关税收。

另一方面就要全面解除商品房“限购”，“让商品房回归商品属性”的要求就是要鼓励市场买卖，让商品房市场重新活跃起来。我为“取消限购”呼吁多年，现在一线城市还有坚守不取消限购的，让人民群众很不放心，担心“打压”政策还会回潮。只有全面取消“限购”才能让人们恢复信心。

所以，必须在“住房双轨制”上同时发力。如果保障房建设不及时启动，商品房市场一旦恢复起来就会重现“房价上涨”情景，应对“房价过快上涨”又会导致出台打压房地产政策，重新走入恶性循环的怪圈。

搜狐财经：限购全部放开的话，会不会造成一线城市的楼市挤压？

孟晓苏：各国房地产市场对本国人民都是全部放开的，为什么我们要担心放开后都涌到北京来买房呢？举例说美国房地产从来不限购，难道要担心美国人都去住在纽约或华盛顿吗？看看我国十多年的限购，已经把人给限出毛病来了。

再举个例子，当年我国刚取消粮票的时候，让很多人感到不适应，他们奇怪怎么今后拿钱就能直接买粮食了？那人们不都会吃得撑死了？这是同一个道理吧。多年的限制状态，让人们患上了“斯德哥尔摩综合症”和“肖申克的救赎”里的病症，解除限制后反而浑身不自在。

搜狐财经：有专家称，以前楼市不行，股市行。或者股市不行，楼市行，它俩总有一个行。但现在两个都不行。您如何看待楼市与股市两者回暖的关联？

孟晓苏：我认为现在的A股不是牛市、也不是熊市，而是“狗市”。“狗市理论”源自国外，说的是股市就像狗，狗的特点就是围着主人脚下转。即便是拿根骨头扔出去，狗叼到骨头后还会再回到主人脚下。对股市的短期刺激就跟扔骨头效果一样。只有主人出门登山，狗才会跟着走高。

从根本上讲，要解决上市公司业绩问题，就要把整个产业推动起来；而没有房地产行业作为支柱产业的拉动，相关产业就恢复不起来，上市公司业绩也就难于恢复。其中的因果关系是非常清晰的。待楼市获得恢复之后，股市的恢复就有希望了。所以股市恢复还需要等一段时间。

搜狐财经：您觉得现在楼市已经到底了吗？

孟晓苏：现在人们在观察研究，楼市是将结束低迷进入反弹，还是会陷入长期低迷？对于这个问题，我也难以做出回答。如果赶快调整房地产政策，按照中央精神“适时调整优化政策”，我认为楼市很快就能得到恢复。当然在我国香港特区也出现过持续6年楼市低迷的情况。如果我们对中央政治局要求和国务院14号文置若罔闻，长期不愿全面解除限购，继续打压购买者信心，那么今年楼市低迷会要持续到年底了，明年会不会继续低迷也未可知。所以会取决于政策方向。面对两年楼市低迷，需要按照中央要求尽快调整房地产政策。

担心双轨制政策不能落实，避免政策再入以往怪圈

搜狐财经：您是保障房的最早倡议者之一，被称为“中国保障房之父”。如今看到已经有进展，您的心情如何？

孟晓苏：媒体送给我几个称号，包括“中国房地产之父”、“中国保障房之父”、“中国REITs教父”等，其中我最喜欢的就是“中国保障房之父”。我自三十年多前担任中房集团公司总经理和董事长以来，一直致力于为全国人民建设保障房。我持续呼吁保障房建设已二十多年，现在我对我国住房制度回归双轨制充满希望。

同时，我确实也有些担心，怕调控政策再进入到以往的怪圈。如果保障房建设只有要求而没有措施，最终又会走到主要依赖商品房市场、不能充分发展保障房的状态，让低收入群体继续面对价格高企的商品房市场。那时主管部门又会在社会舆论的压力之下，把打压商品房价格当成主要调控目标。我国社会能够达成“完善住房市场体系与住房保障体系”的共识吗？能够通过加大保障房建设和供给的实践，走出多年困扰我国经济发展的怪圈吗？