香帅：年轻人要尽量买一线城市房产；确保55岁之前收入呈上升趋势

出品|搜狐商学院

编辑|王晓旭

我国70%的财富在房地产上，房产会不会暴雷？在人口老龄化的趋势下，年轻人如何做好养老规划？

7月29日晚，“共潮生|香帅年度财富展望2023”演讲又将如约而至，著名金融学者、《香帅金融学讲义》、《金钱永不眠》系列、《钱从哪里来》等书作者香帅回应了媒体的提问。

房产会不会暴雷？

香帅表示，政府可以小修不会大救，中国的房地产市场分散，经过大浪淘沙后，目前大概还有10万多家。未来进入存量博弈的阶段，很多房企会陆续被淘汰，哪类房企能够活下来？

香帅表示，能活下来有以下三类，一是国有企业，国企存活率比民企大；二是负债率稳健的企业；三是在一二线城市相对好的核心地段的土地储备比较足的企业。

对于30岁的年轻人来说，要尽量买一线城市的房子。房产是通往中产阶级的第一块砖，很多权益和房产绑定在一起，很难用收益率来看。分情况看。如果用家里凑出来的两三百万买股票有可能就赔完了，到时候房子也没有。

如果已经拥有一套住房，但在考虑是否购买投资性房产的人，要区分核心城区和边缘城区。以北京为例，朝阳和密云看上去都在北京，实际上天差地别，城市的概念不应由行政区域界定，很多因素都会影响“城市”的本质。

这就是为什么核心城区和边缘城区的房价差距会越来越大。从全球经验来看，纽约、曼哈顿、伦敦等城市的核心城区与边缘城区的房价差距大概是6:1，而中国现在约为2:1到3:1，所以边缘地区的房价有可能还会下跌，而核心区的房价仍可能会上涨。因此，可以考虑购买核心城区的房产。

如果房产在你的资产占比过高，建议降低房产在资产配置中的比例。并且财富水平越高越应降低房产比例。

总的来说，2001年到2012年，中国的房产是优质资产。2012年到2021年，一线大城市的房子成为了优质的安全资产。但是2022年之后，市场将出现极度分化，所有的选择都应在一个大框架下进行个体化的决策。

年轻人如何做好养老规划？

香帅认为，首先，要先赚钱；其次，利用现有的工具保底，例如个人养老金。不过，无论是国家养老金还是个人养老金，都只能提供最基本的保障。美国、日本、德国都有类似的系统，个人养老金确实占据养老金中重要的比例。但是中国特有的情况是人口基数非常大，财政压力重大。所以在这个基础上，需要对自己的资产进行适当的配置。

香帅表示，中国的老龄化和少子化问题越来越严重，养老压力也随之加大。确保自己在55岁之前，收入呈现上升趋势，对养老的焦虑就会减少，因为你知道自己有赚钱的能力。

“如果你现在才30岁或者更年轻，那么在接下来的30年里，你为养老做的第一件准备工作，应该是进入一个收入增长快的行业。”香帅说，只有收入增加，现金流增强，问题才能迎刃而解。

“其次，你还需要做一些养老方面的规划，比如个人养老账户。但是这个问题不必过于担心，因为我们的储蓄率确实比其他国家要高，现在大约是40%，远超美国的7%。”

香帅表示，首先应该努力提高自己的收入能力，如果你的收入能力持续增长，就要考虑资金配置问题，例如是否应配美元、日元等问题；当你的资金达到一定数量，就应该考虑增值途径，例如房地产、定存，能够在未来能持续创造现金流的资产是比较好的选择，比如伦敦、纽约或者北京的房产；如果你还很年轻，还可以考虑配置一些风险更大、收益更高的资产。